Impozitarea la valoarea de piață vine în 2027. Creșterea din 2026 e doar repetiția generală

De ce contează acum

Tranziția nu este o ipoteză de pe vreun forum. Este un angajament asumat prin PNRR, condiționat de implementarea sistemului informatic e-Proprietatea, care urmează să furnizeze valori de referință pentru fiecare imobil. În 2026 baza de calcul a fost recalibrată provizoriu — în jur de 2.677 lei/mp ca medie națională a costului de construcție, folosită ca reper tehnic până la generalizarea valorii de piață. Cu alte cuvinte, statul a urcat deja baza cu aproximativ 70% folosind un cost mediu de construcție, nu prețul real al pieței. Când referința va deveni valoarea de piață, diferența pentru imobilele din zonele scumpe — Cluj, București, centrul Timișoarei — poate fi semnificativ mai mare decât ce s-a simțit în 2026.

Ce trebuie înțeles despre mecanism

Distincția dintre cele două sisteme este miezul problemei. Până acum, impozitul pe clădiri pentru persoane fizice s-a calculat pe o valoare administrativă, stabilită prin tabele și coeficienți care aveau o legătură slabă cu prețul real al imobilului. Un apartament cu o valoare de piață de 150.000 de euro și unul de 80.000 de euro, dacă aveau aceeași suprafață și aceeași vechime, plăteau impozite apropiate. Trecerea la valoarea de piață rupe această egalitate: impozitul va urmări prețul efectiv al imobilului, ceea ce înseamnă că proprietarii din zonele apreciate vor plăti proporțional mai mult.

Aici apare prima problemă structurală, semnalată inclusiv în analizele de specialitate publicate recent. Regimul fiscal al proprietății, în forma luată după 2026, nu mai impozitează doar dreptul de proprietate, ci se amestecă tot mai mult cu modul de utilizare și cu statutul utilizatorului. Aceeași clădire poate fi tratată fiscal diferit după cum este locuită, închiriată sau folosită pentru o activitate economică — iar suprapunerea acestor criterii generează situații de dublă și chiar triplă impunere economică. Pentru un proprietar care deține mai multe imobile și le folosește mixt — o parte locuite, o parte închiriate — claritatea de care avea nevoie ca să-și planifice fiscalitatea dispare exact când mizele cresc.

A doua problemă este discriminarea între persoana fizică și persoana juridică. Cele două categorii sunt impozitate pe baze diferite, cu reguli diferite, ceea ce înseamnă că decizia de a deține un imobil pe persoană fizică sau printr-o societate nu mai este o simplă chestiune de preferință, ci una cu consecințe fiscale care se vor adânci pe măsură ce sistemul migrează către valoarea de piață. Am scris anterior despre momentul în care un investitor ar trebui să mute apartamentele pe firmă — tranziția din 2027 adaugă o variabilă nouă, și nu una neglijabilă, acelui calcul.

Ce înseamnă concret

Pentru proprietarul cu o singură locuință, efectul din 2027 va depinde aproape în întregime de zonă. Cine deține într-o arie unde prețul de piață a urcat puternic în ultimii ani — și creșterile de 70–93% pe șase ani în marile orașe nu sunt o excepție — trebuie să se aștepte la un impozit sensibil mai mare decât cel din 2026, care deja a surprins pe mulți.

Pentru investitorul cu portofoliu, miza e dublă. Pe de o parte, costul anual de deținere crește și erodează randamentul net, care pentru chirii rezidențiale se situează realist în jurul a 5% după toate cheltuielile. O majorare a impozitului care până acum era o linie minoră în buget devine un factor care contează în decizia de a păstra sau a vinde o unitate. Pe de altă parte, structura juridică a deținerii — persoană fizică versus societate, imobil locuit versus închiriat — devine o decizie care trebuie luată cu calculatorul de față, nu din inerție.

Recomandarea practică este simplă în enunț și mai puțin simplă în execuție: 2026 este fereastra în care un proprietar își poate evalua expunerea înainte ca regulile să se înăsprească. Asta presupune să știi valoarea de piață realistă a fiecărui imobil, să înțelegi cum va fi tratat fiscal în funcție de utilizare și să decizi din timp dacă structura actuală de deținere mai are sens. Din perspectiva activității lemonaid, unde administrăm portofolii rezidențiale, văd deja diferența dintre proprietarii care își cunosc cifrele și cei care află de majorare abia la primirea deciziei de impunere — primii negociază, ceilalți plătesc.

Concluzia avocatului

Creșterea din 2026 nu este vârful, ci pragul. Sistemul fiscal imobiliar trece de la o logică administrativă, previzibilă și deconectată de piață, la una care urmează prețul real al imobilului — cu toate ambiguitățile legate de utilizare și statut care vin la pachet. Proprietarii care tratează 2026 ca pe un an de tranziție, nu ca pe un incident, vor intra în 2027 pregătiți. Ceilalți vor reacționa la o factură pe care ar fi putut-o anticipa.

Dacă deții mai multe imobile sau construiești un portofoliu și vrei să înțelegi cum te afectează trecerea la impozitarea la valoarea de piață, ne poți scrie la office@olteanusiasociatii.ro sau ne poți contacta aici pentru o discuție.