Chiria e în euro, dar la ce curs? Proiect de lege adoptat de Senatul României

Răspunsul direct, înainte de orice nuanță: pentru cei mai mulți proprietari persoane fizice, proiectul acesta nu schimbă aproape nimic. Iar ceea ce decide cu adevărat la ce curs îți încasezi chiria nu este o lege aflată în dezbatere, ci o clauză pe care majoritatea contractelor o tratează superficial sau o omit cu totul.

Ce a votat, de fapt, Senatul

Proiectul modifică Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor. Mecanismul este simplu și strict: atunci când prețul unui bun sau serviciu este exprimat în valută, factura către consumator trebuie întocmită în lei la cursul oficial BNR din ziua lucrătoare precedentă, iar comerciantului i se interzice să adauge peste acest curs orice marjă proprie sau comision de conversie. Practica „cursului casei”, mai mare decât cel al Băncii Naționale, ar deveni nelegală în relația cu consumatorul.

Două lucruri trebuie reținute despre stadiul lui. Întâi, este doar votul Senatului. Camera Deputaților este, în acest caz, camera decizională — comisiile pot modifica substanțial textul, urmează votul în plen, apoi promulgarea și publicarea în Monitorul Oficial. Până atunci, nu există nicio obligație. Al doilea, și mai important pentru subiectul de față: fiind o modificare a legii protecției consumatorilor, proiectul vizează exclusiv relația dintre un operator economic și un consumator. Aici se decide dacă te privește sau nu.

Cine e „operator economic” și cine e „consumator”

Ordonanța 21/1992 definește consumatorul ca persoana fizică ce dobândește sau utilizează un produs ori serviciu în afara activității sale profesionale. Iar operatorul economic este persoana fizică sau juridică, autorizată, care acționează în cadrul activității sale profesionale. Toată discuția despre chirii se reduce, juridic, la a stabili de care parte a acestei linii te afli.

Proprietarul persoană fizică ce își închiriază propriul apartament — venit din patrimoniul personal, declarat la categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor — nu este, ca regulă, un operator economic în sensul legii protecției consumatorilor. Relația lui cu chiriașul nu este una de tip comerciant–consumator, ci un raport civil între două persoane fizice, guvernat de Codul civil. Pentru acest proprietar, proiectul votat de Senat nu se aplică, indiferent de forma finală pe care o va lua.

Calculul se schimbă însă pentru cine închiriază printr-o structură profesională: o societate care are în obiectul de activitate închirierea, un PFA autorizat, un operator care administrează imobile în nume propriu și facturează chiria către un chiriaș-consumator. Acolo elementele definiției — caracterul profesional, autorizarea, raportul cu un consumator — pot fi întrunite, iar interdicția cursului propriu ar deveni relevantă. Nu este o concluzie automată; depinde de cum este structurată efectiv activitatea. Dar este granița pe care fiecare proprietar ar trebui să știe de ce parte stă.

Ce spune Codul civil, dincolo de proiect

Pentru raporturile civile obișnuite, regula nu vine din legea consumatorului, ci din libertatea contractuală. Articolul 1.270 din Codul civil consacră forța obligatorie a contractului: ce au convenit părțile are, între ele, putere de lege. Părțile sunt libere să exprime chiria în euro și să stabilească exact la ce curs și la ce dată se face conversia în lei la plată. Această clauză este cea care guvernează, nu un curs impus din afară.

Dreptul românesc respectă, de altfel, moneda aleasă de părți. Înalta Curte a confirmat principiul nominalismului monetar prin Decizia nr. 3/2021, pronunțată într-un recurs în interesul legii pe contracte de credit în valută: obligația rămâne în moneda convenită, iar riscul de curs este, în lipsa altei înțelegeri, al debitorului. Mecanismul diferă la închiriere, însă ideea de fond e aceeași — instanțele pleacă de la ce au scris părțile.

Aici apare problema reală. În practică, foarte multe contracte de închiriere în euro sunt neglijente exact pe acest punct: ori tac complet asupra cursului, ori spun vag „la cursul BNR” fără să precizeze ziua, ori trimit la „cursul băncii” fără să spună care bancă. Această ambiguitate nu produce efecte cât timp relația merge bine; devine sursă de dispută în luna în care leul se mișcă brusc, iar proprietarul și chiriașul citesc aceeași frază în două feluri.

Ce înseamnă pentru proprietar și investitor

Dacă ești proprietar persoană fizică, nu aștepta Parlamentul. Protecția ta nu vine din proiectul de lege, ci dintr-o clauză formulată corect. O frază de două rânduri elimină toată ambiguitatea:

Dacă închiriezi printr-o firmă sau printr-o operațiune profesională de administrare, urmărește traseul proiectului. În forma adoptată de Senat, ar interzice marjele de conversie în relația cu chiriașul-consumator; alinierea facturării la cursul BNR „curat” se face mai bine din timp decât sub presiunea unui control. În portofoliile administrate prin lemonaid, regula de conversie este fixată în contract și aplicată identic în fiecare lună, tocmai pentru a scoate din ecuație discuția recurentă de la final de lună.

Concluzie

Proiectul votat de Senat este, în primul rând, un semnal de direcție: cursurile ascunse și marjele de conversie în relația cu consumatorul sunt pe cale de dispariție. Dar pentru contractul de închiriere obișnuit între persoane fizice, pârghia a fost dintotdeauna alta — clauza valutară din propriul contract. Statul s-ar putea să reglementeze cursul pentru comercianți; pentru tine, cel mai bun „regulator” rămâne o frază scrisă cu grijă înainte de semnătură.

Dacă închiriezi în euro și nu ești sigur ce curs se aplică efectiv la plată, o clauză formulată corect te scutește de o discuție tensionată la final de lună — mă poți contacta la gabriel@lemonaid.ro.